不動産投資のリスク・利回りから節税法までを解説！

地方の高利回りをうたう物件には要注意！

■地方都市の笑えない現実

今現在、地方都市の駅周辺のオフィスビルが閑散とした状況にあります。空室率が30％を
超えている状況が珍しくありません。ゴーストタウン一歩手前です。

生命保険会社が所有しているビルのテナントには関連会社しか入っていないという笑えない
状態にあるため、本当に街全体に閉塞感が広がっています。

ですので、こうした状況下に地方の主要都市周辺の投資用アパートやマンションの利回り
が満室を想定したうえで、10％前後のものが多数見受けられます。

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■こうして業者は騙そうとする

こういったお話をさせていただいた後で、こうした高利回りの物件を魅力的に感じますか？
もし、地方物件の購入を検討されているのであれば相当慎重になる必要があります。

地方の場合ですと、駅周辺にもかかわらず、更地がけっこうあります。そうした土地に何か
が建つわけです。土地を遊ばすことができない状態にあるからです。

そうした場合、現状から考えると住宅が建つ可能性が高いんです。

仮に高い利回りを最初だけ確保することができても、次第に空室率が高まり、それを補う
ために家賃を下げれば当然のことながら利回りは下がります。

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■今はまだ様子見に徹するとき

こうしたことが日本の地方都市でいたるところでおきているのです。

地方だけでなく、都内の商業エリアでも同じような状況が起きています。

不況のため入居者が埋まらずに仕方なし家賃を下げています。

需要と供給のバランスが崩れてます。アベノミックスも先が見えていますので、今は積極的
に動く時ではありません。なにごとも慎重すぎるくらいが調度良いようです。

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地方で不動産投資を行なう場合の注意点とは？

■依然として厳しい状況が続く

景気悪化による融資規制により、不動産市場が厳しい状況にあり、今現在、確実に2極化が
進んでいる状態にあります。こうした傾向はさらに強まることでしょう。

不動産投資を行なう場合、都会と地方の差は残念ながらあり、需要が多い都会はどうしても
地方より有利です。しかし、地方で不動産投資が行えないというわけではありません。

需要の種類をしっかりと見極める必要があります。具体的には賃借人のニーズをしっかりと
汲み取り、それを形にすることで、優位に展開することができます。

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■地方の物件への投資について

また、地方にも投資効率の高い有料な物件は必ずあります。

とはいっても、地方都市の商業エリア周辺の一等地の物件はだめです！！

不動産投資をあきらめたり、悲観する必要は全くありません。もし、初めて不動産投資を行う
のであれば、できるだけご自身が住まわれているエリアに近い物件に投資すべきです。

東京都内でアパートを一棟購入するには、地代だけでかなりの大きな額となりますが、地方
であれば都心より地価が安いので十分投資の範囲に入ります。

実際に、地方のアパート一棟買いは馬鹿にできないものがあります。

そして、特に古い物件であれば、土地の価格だけで購入することができます。

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■投資するタイミングがより重要に！

そして、基本的に建物代に関しては、限りなくタダに近いので、あとはいかに補修および改修
費用と利回りのバランスを取るかが重要視されます。

都会では、電車通勤が当たり前なので、駅近が有利ですが、地方では通勤も車が当たり前
なので、住環境が良くて、学校が近く、ショッピングセンターが近ければ、かなり有利です。

今現在、東京ですら地価が下落しています。地方では大きく下落しておりますので、今後は、
不動産投資するタイミングにも注意する必要があると思います。

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不動産投資を始める前にやるべきこと

いうまでも不動産投資では不動産に関する情報が重要なわけですが、株式投資やFXなど
の為替取引とは異なり個人では中々有益な情報を拾い集めるのは難しいです。

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まず、株式投資などですでに投資を行っている個人投資家の方からすれば誰を信じて
良いのか分からないほど情報が交錯しています。

人によって返ってくる答えが異なるような状況下ではとても投資判断を下せませんよね。

ですので、個人投資家がまず行うべきことはトレンドを知ることです。一般の個人投資家
が行う不動産投資といえば、戸建住宅、アパート、、マンションなどの賃貸経営だと思い
ますが、入居者のニーズを知らずに個人的な趣味で物件を購入すると大変です。

これほどの優良物件であれば必ず入居者で一杯になると思っても、本人がそう思っている
だけの話で、入居者はそうは思っていないかもしれませんよね。

入居者の視点と賃貸経営者の視線は大きく異なります。

そして、その差が激しいほど、賃貸経営に躓くことになりますので注意が必要です。

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それでは、まず何から始めればよいのかといいますと、不動産物件の購入を検討されてる
エリアを自分の足でしっかりと歩いてみてください。

休みのときにでもよいので最寄り駅を基点にして、とにかく歩きます。そして、エリアに
よって、待ちの雰囲気が微妙に違うことに気付かれると思います。

そうした違いをまず明確にすることでエリアが具体的に絞り込まれます。こうしたことを
やらずに、不動産業者に相談しても、一方的に言いくるめられるだけで終わります。

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簡単に家具付物件に生まれ変わる方法

不動産投資を行っている方の多くはインカムゲインを得るために行
なっていると思いますが、これも入居者があってのことです。

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実際に入居者を確保することは年々厳しくなっています。競争が激
しい上に新しい物件がより好まれるようになってますので、築年数
が古ければ古いほど敬遠されることになります。

ですので、何らかの対策をねらなければ、ますます状況は厳しくな
るばかりです。そのためにも時代にあわせた部屋に生まれ変わら
せるためにもリフォームが重要となります。

しかし、リフォームにはそれ相当のコストが掛かることから一般的な
賃貸物件で一回のリフォーム代金が一室３０万円を越えてしまうと、
かえって経営自体を難しくしてしまうことになります。

豊富な資金があるのであれば問題ないのでしょうが、多くの場合は
融資を受けることも厳しい状況にあります。

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そこで、一つの打開策としておススメなのが、所有されている物件
家具付にして付加価値をあげることです。

テレビや洗濯機などの家電製品を最低限揃えるだけで物件の魅力は
大きく増します。この家電製品や家具については、リサイクル品を
購入するのも一つの手ですし、良いかもしれません。

しかし、この場合は経営者の負担がさらに拡大します。場合によっ
ては収益を大きく減らすことになりかねません。

そこでおススメなのが、家具をレンタルすることです。この場合は、
レンタル先の費用にプラスして利用者に提供します。そうすること
で、家賃を上げながら物件の価値を高めることができます。

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高層マンションのデメリットについて

超高層マンションは依然として人気が高いですが、超高層マンションに住みたいと思われて
いる方の中でも、上層階に住むことを避けられる方が少なくありません。

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高所恐怖症という理由だけでなく、エレベーターを待つ時間が長く、朝の通勤通学では一分
一秒を争うわけですから、イライラした気分で朝からすごすことになります。

また、コンビニなどにちょっとした買い物（タバコ、お酒、雑誌）に出かけるときに、どうしても、
億劫になってしまいます。こうした日常生活にかかわる問題だけではありません。

地震の時に電気が止まるとエレベーターもポンプも止まってしまいますので、場合によって
は水が使えなくなったりするわけです。高層マンションはこうした問題を抱えています。

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今後も高層マンションの販売を拡大するのであれば、やはり、地震などの災害時に備える
ことは、高層マンションであるがゆえに絶対的に必要だと思います。

また、高層マンションの低層階は、上層階と比較しても価格が割安に設定されていますが、
共用部分が充実し、立地が良い場合は、かなり高い賃料が取れるケースがあります。

こうした点を考慮して物件を取得されると良いかと思います。

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景況感に注意する

基本的に不動産価格は景気に大きく左右されます。インフレには強いのですがデフレに弱い
です。買い手不足にありながら売り手側の競争は激化するので不動産価格は下がります。

しかし、不動産の価格が下がっているからといって、購入する人は少ないわけです。

景気の悪い時は誰もが今以上に悪い方向に進むことを心配します。例えば、「何年たっても、
景気は回復しないのではないか」といった具合に思考がマイナスに傾きます。

「業績が悪化するとリストラにより早期退職に追い込まれるかもしれない」というような不安を
抱えている人が、不動産のような高額なものはとても買う気になれません。

こうした思いは、実際の経済情勢や生活上の問題というよりは、景気感からくるものです。

メディアの影響も多分にあります。特に最近は偏向報道が酷すぎますね。

しかし、そうやって嘘で騙そうとすればするほど一般の人たちから見放されることになります。

ここまで一般の人たちの暮らしが苦しい状況に追い込まれますと、仮に景気が良くなるため
の準備が整ったとしても、不安で心を縛り付けられ前に進めることは難しいでしょう。

ところで景気の良い悪いは、一体何と比べて悪いのか、企業の業績が前年度より下がった
から景気が悪いのか。明確に判断する材料が不足していますね。

このため景気が良くなってると聞いても実感出来ません。

また、景気は下降していると聞かされると、さらに悪くなると身構えてしまいます。

それだけデフレ経済というのは人々の暮らしを蝕むことになるんですね。

景気感に左右されすぎることに問題があります。風評被害となんら変わりません。

ここ最近の金融不安もしかりです。

最初から問題のある金融商品を取り扱っていたのですから、当然の結果が起きただけです。

しかし、パニック売りからこれらのあ価値が一気に大暴落することになりました。

これにより、金融機関の含み損が拡大し、破綻する金融機関が続出しました。

それが引き金となって新興国、ユーロ諸国の債務問題が爆発寸前にまで拡大しました。

しかし、どんな不景気でも儲かっている企業は、信じられないほど儲けています。

億万長者となった人は過去最高となっています。

もちろん実体経済は厳しい状況にあります。ありますが、この景気感に左右されることによる
問題の方が遥かに大きいです。来年以降もさらに不安を拡大させる事象が続出しそうです。

こうした動きに一般の人がどう動くか予測した上で事業や投資活動を展開する必要があります。

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不動産投資を始める前にやるべきこととは？

不動産投資を始めるにあたって、不動産に関する情報を入手する必要があるわけですが、
株式投資や為替取引とは異なり個人で情報を集めるのは非常に難しいです。

株式投資を例に挙げた場合、情報が多すぎて交錯しています。人によって考え方が違うので
返ってくる答えが異なりますので、適切な投資判断を下すのが困難です。

とくに今現在のように市場が混乱している場面ではなおさらです。

そうした状況で個人投資家が行うべきこととしてトレンドやニーズを知ることがあげられます。

個人投資家が不動産投資するにあたって、一般的なのが戸建住宅、アパート、マンションなど
の賃貸経営です。しかし、入居者のニーズを知らずに物件を取得するとなると大変です。

自分では優良物件と思っても、入居者のニーズを満たしていなければ空室は埋まりません。

入居者と賃貸経営者では求めているものが違うので、その差が激しいほど、賃貸経営は困難
になります。最近のトレンドを把握し、入居者のニーズを満たす努力が必要なんです。

ですので、まずは不動産物件の購入を検討されているエリアをしっかりと歩いてみてください。

最寄り駅を基点に歩いてみましょう。エリアによって町の雰囲気が違うことに気づかれると思い
ます。そういった違いに気づくことでエリアが具体的に絞り込まれていきます。

こういったことを馬鹿にし、何もせずに不動産業者に相談しても、ただ受身に徹することとなり、
物件を取得した後に後悔することになりかねません。

自分で生きた情報を入手することで、購入したい物件のイメージが具体化されます。

時間はかかりますが、お金は一切かかりませんのでやらない手はありませんね。

不動産の買い時・売り時はいつ？

不動産投資目的で物件を購入されることを検討されている方の多くが、いつ購入すれば良い
かで悩まれている方が少なくありません。価格の面でいえばもう少し先かもしれません。

ただし、株でもそうなんですが、大底で物件を取得しようとしても難しいです。

これだけ不況下にありながらも、価格に関係なく売れてしまうことも多々あるからです。

基本的に不動産価格は、景気の変動を後追いしますので、景気が悪化するのを後追いします。

ですので、ここが底かなと思っても、さらに下落する可能性が高いわけです。

一方、上昇するときも同様で、多くの企業が総じて企業業績が良くなると賃金が上昇し、個人
消費も次第に活発化し、さらに景気が上昇に向かいます。この流れに不動産価格も連動します。

ですので、景気が過熱すると不動産市場はさらに過熱する方向に動きます。

これは住宅を購入するときも同様でして、中国が良い例で、しでも経済が下降に向かっていなが
ら上海では中産階級の人たちが数億円の物件を長期ローンを組んで購入しています。

さらに上がるかもしれないから今買わないと損だという思いから購入し、さらに不動産価格が上昇
することになるわけです。今は世界中が混乱している状況なので、ゆっくり構えるくらいの余裕が
ないと、精神的につらいと思いますので、あせらないことが一番重要かもしれませんね。

外国人の富裕層をターゲットに事業拡大？

依然として厳しい状況が続いている国内の不動産市場ですが、ここにきて大手不動産関連
企業の多くが、ターゲットを外国人の富裕層に絞り込んでいるようです。確かに中国では、
毎年富裕層が拡大しているので、需要は見込めると思うのですが・・・・・・。

「転載開始：フジサンケイ　ビジネスアイ」

『不動産、狙え外国人富裕層　マンション仲介サービス強化』

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20110602-00000012-fsi-bus_all

大手不動産各社が外国人向けにマンション仲介サービスの強化に相次いで乗り出している。

少子化で中長期的に需要の頭打ちが予想されるなか、今後の収益拡大には、日本の住宅へ
の関心が高い中国や台湾などの富裕層資金の取り込みが欠かせないと判断しているためだ。

すでに三井不動産や三菱地所が外資系不動産会社と提携を進めるなど、現地に広い顧客
基盤を持つ外資と連携する機会も増えそうだ。

三井不動産グループの三井不動産販売は２日、中国人富裕層の取り込みに向け、インター
ネット上で都心の不動産物件を紹介する同社のサイトに中国版ホームページを開設したと
発表した。物件情報のほか、日中の不動産売買に関する比較表などを網羅したのが特徴だ。

同社は２００９年に香港金融大手ＨＳＢＣ傘下で、個人向け金融商品販売を手かげるＨＳＢＣ
プレミアと業務提携。

取り扱っている国内物件を、ＨＳＢＣプレミアを通じて日本に住む外国人に紹介している。

また今年４月には、中国人スタッフ２人を採用し国際事業室も開設、外国人の不動産斡旋
（あっせん）の拡大を目指している。

三井不動産グループでは、マンション分譲大手の三井不動産レジデンシャルも、ＨＳＢＣ
プレミアと１月に提携。ＨＳＢＣの預かり資産１０００万円以上の外国人顧客をターゲットに、
物件と不動産購入ローンを提案する。

「転載終了：フジサンケイ　ビジネスアイ」

福島第一原発の事故の影響から日本離れが加速していまして、金融市場においては外国人
投資家の日本売りが加速しています。そうした状況で成功するのか疑問が広がります。

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入居者からアドバイスをもらう方法

投資物件を所有していれば安定した家賃収入が見込めますが、それはあくまでも入居者
が埋まっている状態に限ってのことです。

当然のことながら入居者がゼロであれば家賃収入もゼロになってしまいます。

これでは安定した収益を見込めるわけがありません。

これは賃貸アパート・マンションに限ったことではありません。オフィスビルなどに関しても
同様です。テナントあっての賃料収入であることを常に意識しなければなりません。

残念ながら投資物件を所有すれば必ず入居者が埋まるという時代は終わっています。

都内でも商業地域から一歩外れれば駅前にあってもビル一棟入居者ゼロのところも決し
てめずらしくない状況にあります。

正直なところ、既に物件を所有されている方で空室問題に関して悩んでいない方を探す
方が難しいくらいです。特にここ数年で急速に悪化しています。

そうした中で一つの打開策とされるのが、既存の入居者に対するアンケートです。

なぜなら物件に対する正当な評価はそこに実際に済んでいる人しかできないからです。

もちろん、ただアンケート用紙を入居者の方々に配っただけでは誰も回答してくれません
ので、1000円以下の粗品や商品券などを条件にアンケートを募ると良いでしょう。

そして、アンケートの質問についてですが、厳しい答えをもらえるように普段の生活で不便
を感じている点や、改善してもらいたいところを書きやすいように工夫してください。

こうすることで本当に取り組まなければならない点が見えてきます