表面利回りを純利回りと勘違いされる方が少なくありません。
なので、純利回り10％
投資用マンション一棟を購入したつもり
が、購入して実際に1年間運用したことにより、純利回りは10％
ではなかったと気がついても後の祭りとなってしまいます。
借り入れの比率が高ければ高いほど、毎月の支払いが大きく
なることから、投資前に入念に調査・分析する必要があります。
一般的に投資用マンション一棟を購入しようとした場合、入居
者に関することや、建物の状態、土地に関しましては入念に
調べる必要があります。
そして、意外と見過ごされがちなのが、入居者自体の情報と
その現況家賃に関してです。
特に、現況家賃に関しては、入居者によって異なる場合が多
いので、理由としては家賃は、入居者が入居した時の妥当な
賃料相場で決定されることがあげられます。
たとえば、Aさんという方が入居者されたときは、周辺に賃貸
マンションが少なく、家賃が現在より割高だった。
また、Bさんという方が入居されたときは需要がすくなかった
ことから家賃が現在より割安だった。
様々なケースが考えられます。
もし、購入された時に、現在より家賃が割高で、さらに周辺
には競合賃貸マンションが家賃を一斉に値下げました。
こうすると、新しい入居者を募集するときに、以前の家賃より
も低めに設定しなければ入居者が集まりません。
このため、賃収入は低くなるので、純利回りは低下します。
こうしたことを事前にシュミレーションすることをお勧めします。
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