不動産投資において、不動産に対する資産価値を、そこから得られるキャッシュ
フローを現在価値に割り引いて算出するDCF（Discounted Cash Flow：ディス
カウントキャッシュフロー）方におきましては、この割引率がどのように設定
されるかが非常に重要となります。
通常の不動産投資資産におきましては、期待収益率で割り引いた結果得られた
価格は収益価格と呼ばれております。
期待収益率とは、投資期間を通じて投資家が期待する投資利回りです。
期待収益率を割引率とする場合、還元利回りとの関係において以下の通りです。
割引率 ＝ 還元利回り ＋ 純収益変動率
この式によって織り込まれる要素は、投資の還元利回りに市場におけるファンダ
メンタルな変動要素を考慮するという考え方です。
不動産におけるDCF法のこのような用い方による収益価格は、一般的な不動産鑑定
評価を算出するために用いられてきた手法です。
個別の投資案件における評価価値というより、普遍的、客観的鑑定評価という意味
での金額指標であり、もしくは国、県が作成する公示価格、基準値等普遍的な価格
算定の基礎となる価格ともいえます。
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