不動産固有のリスクについて考える前に
リスクについて定義させていただきます。
リスクとは、簡単にいえば
不確実性のことです。
物事は、ある程度は予測出来ても、100%確かな未来はありません。
つまり、リスクとは、その予測出来るものでありながら、それが起きると
予定していた結果に大きな影響を及ぼすものを指します。
つまり、リスクはマイナス面だけではなく、プラス面も含めて不確実な未来
を表す言葉で、ただ、それは
分散投資なり、さまざまな
デリバティブを
ヘッジ
（回避）することができます。
地震のような災害は回避不可能なあものであり、リスクの領域を超えています。
次に不動産に関わるリスクを解説させて頂く前に、コストについて言及させて
頂きます。事業主が
収益をあげるために負うべきものを『
コスト』とよびます。
不確実性が低い予期できる変動部分ともいえます。
それらはあらかじめ計画段階で『コスト』の中に織り込んで考える必要があり、
劣化リスクとよばれる建物の老朽化は、リスクではなくコストと考えるべきです。
建設段階で10年後20年後にそのビルがどのくらい劣化するかは予測可能なので、
それはリスクではなく、最初の「コスト」として考えるべきです。
減価償却という形でその『劣化』にたいして税制上優遇されるのも、まさに
「劣化」が折り込み済みのコストだと思えば納得出来ます。
しかし、従来は劣化リスクと同じと考えた陳腐化リスクはリスクと考えるべきです。
陳腐化とは、隣に最新鋭のインテリジェントビルが建ったことで、
相対的にその
ビルの価値が下がった場合などをいいます。
建設段階で、そのビルの計画がない場合、それは予測可能な変動の結果起きた
リスクだからです。
さきにあげた地震などの災害は、稀にしか起らないの上に突発的に起るため、
予測不可能であり、かつ一度起きると壊滅的な損失額となるようなものを損失
とよびます。
大地震や大洪水などの自然災害が多いですが、オペレーショナルリスクという
人為的な作業ミスの結果甚大な被害を被る場合なども損失といえます。
もはやこの領域は
リスクマネジメントの範疇を超えています。
この損失に備えるにはそれ専用の保険に入るしかありません。
地震保険などはまさにその損失をヘッジするための商品である一方で、
海外
投資家からは、
ハイリターン商品として注目されています。
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