【不動産投資が分かる不動産金融入門】
今年に入り、物件の売り情報の価格が、以前にも増して高くなって
おり、一等地の値段が高いのは当然ですが、それよりも準一等地
と称される地域の価格がまさに急騰しているようです。
バブル崩壊後、長らく低迷していた国内の
不動産市場も底をつき、
上昇局面に転換したので、当然の現象なのですが、新聞やテレビ
の過剰なまでのメディア報道が助長しております。
事実、示地価の全国平均が16年ぶりに上昇したというニュースは、
連日のように各メディアから報道されることとなりました。
こうした報道によって不動産業者以外の不動産所有者の心理とし
ては、自分が保有している
不動産の時価が上昇することに対して
一切疑うことがないように見受けられます。
実際の不動産業者は不動産価格が上昇しているのが実感すると、
実勢の取引価格と著しく乖離している売値を提示しません。
しかし、一般的に
不動産投資を行っている方の多くは、上昇相場が
続いているちに大きなキャピタルゲインを得るために高値で売って
しまいたいと考えているようです。
こうしたことが、土地の上昇を加速する要因の一つとされており、
また、比較事例法(ひかくじれいほう)によるプライシングも高値を
作り出す要因としてあげられております。
比較事例法とは、不動産鑑定における原価法・比較事例法・収益
還元法の3種類のプライシング手法の一つです。
Aの土地が坪あたり○○円なので、このBの土地は○○円だ、する物
で、バブル期に主流だったプライシング手法です。
比較事例法で不動産価格が決定すると、一等地に近いエリアから
価格が上昇するとされているため、準一等地の価格が上昇します。
そして、米投資銀行ゴールドマンサックスにより銀座ティファニーの
入札案件の落札価格がメディアで報じられるたことにより、ここにき
てより一層高くなる気がします。
注意しなければならないのは、銀座のような一等地のど真ん中で
あるから海外資本が惜しみもなく資金を投入するわけです。
その周辺エリアの準一等地は海外資本の資金が投入されることは
全くないわけではないですが、決して多くありません。
ですので、準一等地は過剰なまでに評価され間違った価格が形成
されることにつながり、これは大変危険なことだと思います。
今後は、不動産を本業としない企業の資金の行き先として、こうした
エリアへの過剰投資が予想されます。
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