今回は不動産投資におけるキャッシュフローについて簡単ではございますが、解説させて頂き
たいと思います。一般的に経常利益に減価償却費を戻した金額をキャッシュフローといいます。
これまではあまり不動産投資を行う上で重要視されるような指標ではございませんでした。この
キャッシュフローは、借入れ元金返済額と税金の原資であること、さらに元金返済後にどれほど
手元に資金が残るかを示す指標として用いられていました。
しかし、ここ最近では投資効果をしっかりとはかるために不動産投資を新しい考え方で評価され
ることが求められるようになってきました。それは期間を設定して、その期間のキャッシュフロー
を現在価値に直したうえで評価するという考え方です。
従来のように期間を設定せず投資の回収を考えるのであれば、経常利益に減価償却費を戻した
額の累計が借入額を上回った時点で、投資判断が終了となります。
つまり資金繰り表としての最終結論とされておりました。繰り返しになりますがこれからの不動産
投資は、あくまでも、投資に対する配当と、戦略的再投資を判断出来ることが要求されようとして
いるので、上述した点をしっかりと考慮する必要があります。
例えばREITにおいてFFO、Pay ／Outレシオ等がその考え方の典型で、どのように投資家自身
の投資判断を行う上で満足させるかという考え方です。
残念ながらサブプライム問題以降、金融機関が不動産投資による融資を引き締める傾向がより
強まっており、不動産市場が再び低迷することを余儀なくされてしまう可能性が高いので、しっか
りと収益を確保するためにも、今後はよりキャッシュフローの重要性が問われると思います。
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